LTV·DSR 대출 한도 계산기

01LTV·DSR 대출 한도란

LTV(주택담보대출비율)는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지, DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액이 얼마까지 허용되는지를 정하는 규제입니다. 실제 대출 한도는 둘 중 낮은 쪽으로 정해집니다. "LTV 70%니까 5억 집이면 3.5억"은 소득을 보지 않은 계산입니다. 연소득 6천만원이면 DSR 40%로 연 상환액이 2,400만원까지만 허용되고, 4% 30년 기준으로 그 돈으로 빌릴 수 있는 원금은 약 4.19억원이라 이 경우엔 LTV가 먼저 걸립니다. 그런데 소득이 4천만원이면 DSR 한도가 약 2.79억원으로 LTV 3.5억원보다 낮아 DSR이 한도를 정합니다. 이 계산기는 두 한도를 나란히 계산하고 어느 규제가 걸렸는지 표시합니다.

02어떻게 계산하나

LTV 한도는 주택가격에 LTV 비율을 곱한 값입니다. DSR 한도는 거꾸로 풉니다. 먼저 연소득에 DSR 비율을 곱하고 기존 대출의 연 원리금 상환액을 뺀 것이 연 상환 여력입니다. 이를 12로 나눠 월 상환 여력을 구하고, 원리금균등 기준 1원당 월 상환액(월이율 ÷ (1 − (1+월이율)^−회차))으로 나누면 그 여력으로 빌릴 수 있는 원금이 나옵니다. 최종 한도는 LTV 한도와 DSR 한도 중 작은 쪽이며, 월 상환액은 최종 한도에 1원당 월 상환액을 곱해 구합니다.

03유사 개념과의 차이

LTV는 집값만 보고 DSR은 소득과 상환 조건을 봅니다. 그래서 같은 집이라도 소득이 낮거나 기존 대출이 있으면 DSR이 먼저 걸리고, 소득이 넉넉하면 LTV가 먼저 걸립니다. 또 DSR은 이자만이 아니라 원금까지 포함한 연 상환액 기준이라 만기가 짧을수록 한도가 급격히 줍니다. 연소득 6천만원·4% 기준으로 30년이면 약 4.19억원이지만 10년이면 약 1.98억원입니다.

04언제 쓰나요

• 집을 보러 가기 전에 소득으로 실제 얼마까지 빌릴 수 있는지 가늠할 때
• LTV와 DSR 중 어느 규제가 내 한도를 정하는지 확인할 때
• 기존 신용대출·자동차 할부가 주택담보대출 한도를 얼마나 깎는지 볼 때
• 만기를 늘리거나 금리가 바뀌면 DSR 한도가 어떻게 달라지는지 비교할 때

05계산 기준 전체 공개

• 신규 대출은 원리금균등 분할상환을 가정합니다. 1원당 월 상환액 = 월이율 ÷ (1 − (1+월이율)^−회차), 월이율 = 연이율 ÷ 12 입니다.
• 연 상환 여력 = 연소득 × DSR% − 기존 대출 연 원리금 상환액. 0 이하이면 DSR 한도는 0입니다. DSR 사용률 = (신규 연 상환액 + 기존 연 상환액) ÷ 연소득.
• 두 한도가 같으면 LTV·DSR 둘 다 걸린 것으로 표시합니다.
• LTV·DSR 비율은 상수로 두지 않고 입력값입니다. 지역·주택 수·차주 소득 구간별 규제 비율은 직접 확인해 넣어야 합니다.
• 금액은 원 단위로 반올림합니다. 입력 상한은 금액 1,000억원 · 금리 30% · 기간 50년입니다.
• 신용등급·소득 인정 방식 등 은행별 심사는 반영하지 않아 실제 승인 한도는 이보다 낮을 수 있습니다.

06활용 팁

DSR이 걸린다면 만기를 늘리는 것이 한도를 키우는 가장 직접적인 방법입니다. 같은 여력이라도 30년 만기는 10년 만기보다 두 배 넘게 빌릴 수 있습니다. 기존 대출을 갚아 연 상환액을 줄이는 것도 같은 효과를 냅니다.