전세 vs 월세 비교 계산기

01전세 vs 월세 비교란

전세는 돈이 안 나가는 계약이 아닙니다. 보증금 3억원을 예금에 뒀으면 연 3% 기준 900만원이 붙었을 것이고, 대출로 채웠으면 그만큼 이자를 냅니다. 그 기회비용과 이자가 전세의 월세입니다. 3억원을 전부 자기자금으로 넣은 전세는 연 900만원, 즉 월 75만원짜리 월세와 같습니다. 이 계산기는 전세와 월세의 연간 비용을 같은 축에 올려놓고 어느 쪽이 얼마나 싼지 판정합니다.

02어떻게 계산하나

보증금 비용은 자기자금 부분과 대출 부분으로 나눠 계산합니다. 보유 자금까지는 예금 금리를 곱해 놓친 이자로 치고, 모자란 만큼은 대출 금리를 곱해 이자로 칩니다. 전세 3억원에 현금 1억원, 예금 3%, 대출 4.5%라면 1억원 × 3% + 2억원 × 4.5% = 연 1,200만원입니다. 월세는 보증금 비용에 월세 × 12를 더합니다. 보증금 5천만원에 월 80만원이면 5천만원 × 3% + 960만원 = 연 1,110만원이고, 24개월이면 전세 2,400만원 대 월세 2,220만원으로 월세가 180만원 유리합니다. 손익분기 월세는 전세 연간 비용에서 월세 보증금 비용을 뺀 값을 12로 나눈 것으로, 월세가 이 값 이하면 월세가 유리합니다.

03유사 개념과의 차이

전세 월세 전환 계산기는 법정 전월세전환율로 전세 3억원이 월세 얼마에 해당하는지를 환산합니다. 이 계산기는 내 보유 자금과 실제 금리로 어느 쪽이 싼지를 판정합니다. 전환율은 집주인과의 협상 기준이고, 기회비용과 대출 이자는 내 지갑에서 실제로 빠지는 돈입니다. 금리가 오르면 전세의 비용이 커져 월세 쪽으로 기울고, 금리가 내리면 반대로 움직입니다.

04언제 쓰나요

• 같은 집의 전세 조건과 월세 조건 중 어느 쪽이 싼지 판단할 때
• 전세 대출 금리가 올라 월세로 갈아타는 게 나은지 확인할 때
• 보유 자금이 얼마나 있느냐에 따라 유불리가 어떻게 바뀌는지 볼 때
• 집주인이 제시한 월세가 손익분기보다 높은지 낮은지 검산할 때
• 거주 기간에 따라 누적 차이가 얼마나 벌어지는지 볼 때

05계산 기준 전체 공개

• 보증금 비용 = min(보유자금, 보증금) × 예금금리 + max(0, 보증금 − 보유자금) × 대출금리입니다.
• 보증금에 들어가지 않은 여윳돈은 전세·월세 모두 예금에 남으므로 차이에 영향을 주지 않습니다.
• 검산 예시: 전세 2억원, 월세 보증금 2천만원에 월 60만원, 현금 5천만원, 예금 3%, 대출 5%, 36개월이면 전세 연 900만원, 월세 연 780만원, 누적 2,700만원 대 2,340만원으로 월세가 360만원 유리하고 손익분기 월세는 70만원입니다.
• 중개수수료, 이사비, 대출 보증료, 전세보증보험료, 월세 세액공제는 계산에 넣지 않습니다.
• 금리는 거주 기간 내내 고정된 것으로 봅니다. 예금 이자에 붙는 이자소득세 15.4%도 빼지 않습니다.
• 거주 기간이 0 이하이면 계산하지 않습니다. 연차별 표는 1~5년 누적입니다.

06활용 팁

전세가 유리하다고 나와도 대출 비중이 크면 금리 인상 한 번에 결과가 뒤집힐 수 있습니다. 대출 금리를 1%포인트 올려 다시 돌려 보세요. 반대로 월세는 세액공제와 보증금 반환 위험이 없다는 장점이 숫자 밖에 있습니다. 보증금이 클수록 전세보증보험 가입 여부와 등기부 확인이 비용 비교만큼 중요합니다.