전세 월세 전환 계산기

01전세 월세 전환란

전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 연 몇 퍼센트로 치느냐를 말합니다. 여기서 가장 흔한 오해가 전세보증금 전체에 전환율을 곱하는 것입니다. 실제로 월세로 바뀌는 돈은 줄어든 보증금뿐입니다. 3억원 전세를 보증금 1억원짜리 반전세로 돌린다면 월세로 전환되는 금액은 나머지 2억원입니다. 그래서 전환율은 월세에 12를 곱한 연 임대료를, 전세보증금에서 월세보증금을 뺀 금액으로 나눠 구합니다.

02어떻게 계산하나

전세를 월세로 바꿀 때는 전세보증금에서 새 보증금을 뺀 금액에 전환율을 곱하고 12로 나눕니다. 3억원 전세를 보증금 1억원 조건으로 전환율 5.5%를 적용하면 2억원 × 5.5% ÷ 12 = 약 91만 7천원이 월세가 됩니다. 반대로 월세를 전세로 환산할 때는 월세에 12를 곱해 연 임대료를 만든 뒤 전환율로 나누고, 거기에 월세보증금을 더합니다. 이 계산기는 보증금을 얼마나 거느냐에 따라 월세가 어떻게 움직이는지도 구간표로 함께 보여줍니다.

03유사 개념과의 차이

법정 상한과 시장 전환율은 다릅니다. 주택임대차보호법 시행령은 연 10%와 기준금리에 2%포인트를 더한 값 중 낮은 쪽을 상한으로 정합니다. 기준금리가 2.5%라면 4.5%가 상한입니다. 다만 이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 바꿀 때 적용되는 강행규정이고, 새로 맺는 계약에는 강제되지 않습니다. 그래서 신규 매물의 실거래 전환율이 5~6%대로 상한보다 높게 형성되는 일이 흔합니다. 재계약이라면 상한을 근거로 협상할 수 있습니다.

04언제 쓰나요

• 전세를 반전세로 돌릴 때 월세가 얼마가 되는지 볼 때
• 월세 매물이 전세로 치면 얼마짜리인지 환산할 때
• 보증금을 더 걸면 월세가 얼마나 내려가는지 확인할 때
• 집주인이 제시한 전환율이 법정 상한을 넘는지 검산할 때
• 전세 대출 이자와 월세를 직접 비교할 때

05계산 기준 전체 공개

• 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100 입니다.
• 법정 상한은 주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 연 10%와 (기준금리 + 2%p) 중 낮은 값으로 둡니다.
• 기준금리는 수시로 바뀌므로 상수로 고정하지 않고 입력값으로 받습니다 (초기값 2.5%).
• 전환율 기본값은 5.5%로, 실거래에서 흔히 쓰이는 수준입니다.
• 월세는 원 단위에서 반올림합니다.
• 관리비, 중개보수, 이사비 등 부대비용은 포함하지 않습니다.
• 법정 상한은 기존 계약의 전환에 적용되며 신규 계약에는 강제되지 않습니다.

06활용 팁

보증금을 더 거는 게 이득인지는 전환율과 예금 금리를 견주면 답이 나옵니다. 전환율이 5.5%인데 예금 금리가 3%라면, 보증금으로 묶어 두는 편이 연 2.5%포인트 이득입니다. 반대로 전환율이 예금 금리보다 낮다면 보증금을 줄이고 그 돈을 굴리는 쪽이 낫습니다.