부동산 중개보수 계산기

01부동산 중개보수란

중개보수(복비)는 공인중개사가 거래를 중개하고 받는 보수입니다. 흔히 "거래금액의 0.5%"처럼 한 줄로 알려져 있지만 실제로는 그렇지 않습니다. 요율이 구간마다 꺾이고, 낮은 두 구간에는 요율과 별개로 한도액이 걸리기 때문입니다. 4,000만원 매매는 0.6%인 24만원이지만 이는 한도 25만원 안이라서 그대로 24만원이고, 1억원 매매는 0.5%인 50만원이되 한도 80만원 안이라 역시 50만원입니다. 한도액은 요율이 계산한 금액이 그보다 클 때만 작동합니다 — 4,500만원 매매의 0.6%는 27만원이지만 한도 25만원에 잘립니다.

02어떻게 계산하나

매매는 매매가가 그대로 거래금액입니다. 임대차는 월세가 있는지로 갈립니다 — 전세처럼 월세가 없으면 보증금이 그대로 거래금액이고, 보증금 외에 월세가 있을 때만 거래금액이 보증금 + 월세 × 100이 됩니다. 그렇게 환산한 값이 5,000만원 미만이면 배수를 70으로 낮춰 다시 환산합니다. 보증금 1,000만원에 월세 39만원이면 4,900만원이 되어 기준선 아래이므로 1,000만 + 39만 × 70 = 3,730만원이 거래금액입니다. 거래금액이 정해지면 구간의 상한요율을 곱하고, 한도액이 있는 구간이면 둘 중 작은 값을 취한 뒤 부가세 10%를 더합니다.

03유사 개념과의 차이

주택은 매매 0.4~0.7%, 임대차 0.3~0.6%로 구간이 나뉘지만 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하)은 구간도 한도액도 없이 매매 0.5% · 임대차 0.4% 단일 요율입니다. 상가·토지와 85㎡를 넘는 오피스텔은 0.9% 이내에서 협의합니다. 어느 쪽이든 법이 정한 것은 상한이므로 그 안에서 깎는 협의는 언제든 가능합니다.

04언제 쓰나요

• 매매 계약 전에 중개보수가 얼마나 나올지 미리 확인할 때
• 전세·월세 계약의 거래금액 환산액과 보수를 확인할 때
• 중개사가 제시한 금액이 법정 상한을 넘지 않는지 검증할 때
• 오피스텔·상가처럼 주택과 요율이 다른 물건을 비교할 때
• 9억·12억·15억처럼 요율이 꺾이는 구간 근처의 차이를 볼 때

05계산 기준 전체 공개

• 요율표는 서울특별시 조례 기준입니다. 공인중개사법이 상한을 정하고 시·도 조례가 그 안에서 구체 요율을 정하므로 지역에 따라 다를 수 있습니다.
• 구간 경계는 법문 그대로 "미만"으로 읽습니다. 9억원 정확히는 0.4%가 아니라 0.5% 구간입니다.
• 부가세 10%는 일반과세 중개사 기준입니다. 간이과세 중개사는 4% 안팎을 적용하거나 받지 않기도 합니다.
• 중개보수는 매도인·매수인이 각각 부담합니다. 계산 결과는 한쪽이 내는 금액입니다.
• 주거용 오피스텔 요율은 전용 85㎡ 이하이면서 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 경우에만 적용됩니다.

06활용 팁

법정 요율은 상한이므로 그 안에서 조정하는 협의는 위법이 아닙니다. 다만 계약서에 보수를 적기 전에 합의해 두는 편이 낫습니다. 잔금일에 이야기를 꺼내면 협상 여지가 거의 남지 않습니다.