양도소득세 계산기

01양도소득세란

양도소득세는 집을 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 차익에 매기는 세금입니다. 가장 흔한 오해가 "12억이 넘으면 전부 과세된다"인데 그렇지 않습니다. 1세대 1주택은 12억까지 비과세이고, 12억을 넘겨도 과세되는 것은 초과분 비율만큼입니다. 15억에 팔았다면 차익 전체가 아니라 (15억−12억)÷15억, 즉 20%만 과세 대상이 됩니다. 여기에 10년 보유·거주하면 장기보유특별공제 80%가 붙어 과세표준이 다시 5분의 1로 줄어듭니다. 반대로 2년을 못 채우고 팔면 비과세도 장기보유특별공제도 없이 60~70% 단일세율이라 차익의 대부분이 세금으로 나갑니다.

02어떻게 계산하나

양도차익은 양도가액 − 취득가액 − 필요경비입니다. 1세대 1주택이 2년 이상 보유 요건을 갖추고 양도가액이 12억 이하면 전액 비과세입니다. 12억을 넘으면 차익에 (양도가액−12억)÷양도가액을 곱해 과세 대상 차익을 구합니다. 거기서 장기보유특별공제를 빼고 기본공제 250만원을 더 뺀 값이 과세표준입니다. 세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% 단일세율이고, 2년 이상이면 종합소득세와 같은 기본세율 8구간(6~45%)을 누진 적용합니다. 마지막으로 산출세액의 10%가 지방소득세로 더 붙습니다.

03유사 개념과의 차이

장기보유특별공제는 두 가지 표가 있습니다. 일반 주택은 보유 연 2%로 15년 30%가 상한이고, 2년 이상 거주한 1세대 1주택만 보유 연 4% + 거주 연 4%로 각각 40%씩 최대 80%를 받습니다. 같은 10년 보유라도 거주를 안 했으면 20%, 했으면 80%로 네 배 차이가 납니다.

04언제 쓰나요

• 1세대 1주택을 팔 때 비과세인지, 세금이 얼마인지 확인할 때
• 12억을 넘는 고가주택의 안분 과세 금액을 계산할 때
• 2년을 채우고 파는 것과 지금 파는 것의 세금 차이를 볼 때
• 거주 요건을 채우면 장기보유특별공제가 얼마나 늘어나는지 볼 때
• 다주택 중과세율이 적용될 때의 세 부담을 가늠할 때

05계산 기준 전체 공개

• 고가주택 기준은 12억원, 양도소득 기본공제는 연 250만원으로 계산합니다.
• 1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유를 요건으로 봅니다. 조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 거주 요건은 반영하지 않습니다.
• 장기보유특별공제는 보유 3년부터 적용하며, 1세대 1주택 표2(연 4%·최대 80%)는 2년 이상 거주한 경우에만 씁니다.
• 다주택 중과(2주택 +20%p·3주택 +30%p)는 2022년 5월부터 한시 유예 중이라 기본값이 "해당 없음"입니다. 선택하면 장특공제가 배제되고, 보유 2년 미만은 단기세율과 중과세액 중 큰 쪽을 적용합니다.
• 지방소득세는 산출세액의 10%입니다. 부담부증여·상속주택·조합원입주권 등 특례는 반영하지 않습니다.

06활용 팁

보유 기간 2년과 거주 기간 2년, 이 두 개의 문턱이 세금의 크기를 사실상 결정합니다. 매도 시점을 며칠 앞당기다 2년을 못 채우면 세율이 60%로 뛰므로, 잔금일 기준으로 기간을 먼저 세어 보는 편이 낫습니다. 필요경비도 놓치기 쉬운데 취득세와 중개보수, 발코니 확장 같은 자본적 지출은 영수증이 있으면 차익에서 뺄 수 있습니다.